- Formula: (harga jual − kos jualan − kos ubahsuai) − (harga beli + kos pembelian) = keuntungan. Tolak RM10,000 atau 10% keuntungan (yang lebih tinggi), kemudian darab dengan kadar.
- Kadar warganegara: 30% jika dijual dalam 3 tahun, 20% tahun ke-4, 15% tahun ke-5, 0% tahun ke-6 dan seterusnya.
- Pembeli tahan 3% harga jualan (7% jika penjual bukan warganegara) dan remit kepada LHDN dalam 60 hari.
- Hantar e-CKHT dalam 60 hari selepas tarikh jualan; baki cukai dibayar dalam 90 hari.
Berapa kadar CKHT 2026 ikut tempoh pegangan?
Kadar di bawah terpakai bagi pelupusan mulai 1 Januari 2022 dan masih berkuat kuasa setakat Oktober 2026, menurut LHDN. "Tahun ke-4" bermaksud tahun keempat selepas tarikh anda memperoleh rumah itu.
| Tempoh pegangan | Individu warganegara / pemastautin tetap | Syarikat diperbadankan di Malaysia | Bukan warganegara / syarikat asing |
|---|---|---|---|
| Dalam 3 tahun | 30% | 30% | 30% |
| Tahun ke-4 | 20% | 20% | 30% |
| Tahun ke-5 | 15% | 15% | 30% |
| Tahun ke-6 dan seterusnya | 0% | 10% | 10% |
Jika anda menjalankan perniagaan jual beli hartanah, sama ada berdaftar atau tidak, LHDN boleh mengenakan cukai pendapatan dan bukan CKHT. Ia bergantung kepada fakta kes.
Cara kira CKHT jual rumah, langkah demi langkah
- Harga pelupusan = harga jual tolak kos sampingan jualan (fi guaman, komisen ejen) dan tolak perbelanjaan yang meninggikan atau memelihara nilai rumah, contohnya ubahsuai dan tambahan.
- Harga pemerolehan = harga beli tambah kos sampingan pembelian (fi guaman, duti setem, komisen).
- Keuntungan = harga pelupusan − harga pemerolehan.
- Tolak pengecualian individu: RM10,000 atau 10% daripada keuntungan, yang mana lebih tinggi (perenggan 2 Jadual 4). Ini untuk individu sahaja, bukan syarikat.
- Darab baki dengan kadar mengikut tempoh pegangan.
Contoh pengiraan: jual dalam tahun ke-5
Aminah, warganegara, membeli rumah pada 1 Mac 2022 dengan harga RM400,000. Kos guaman dan duti setem untuk pembelian berjumlah RM12,000. Dia mengubah suai dapur dan menambah bumbung anjung dengan kos RM30,000, semuanya beresit. Dia menjual pada 1 Ogos 2026 dengan harga RM520,000, dan membayar komisen ejen serta fi guaman sebanyak RM16,000.
| Butiran | RM |
|---|---|
| Harga jual | 520,000 |
| Tolak: ubahsuai dan tambahan | (30,000) |
| Tolak: komisen dan fi guaman jualan | (16,000) |
| Harga pelupusan | 474,000 |
| Harga beli + kos pembelian (400,000 + 12,000) | (412,000) |
| Keuntungan | 62,000 |
| Tolak: pengecualian (RM10,000 lebih tinggi daripada 10% × 62,000 = 6,200) | (10,000) |
| Keuntungan boleh dikenakan cukai | 52,000 |
| CKHT pada 15% (tahun ke-5) | 7,800 |
| Dipegang simpan oleh pembeli (3% × 520,000) | 15,600 |
| Lebihan yang dibayar balik selepas taksiran (15,600 − 7,800) | 7,800 |
Tahun pertama Aminah bermula 1 Mac 2022, jadi tahun ke-5 berjalan dari 1 Mac 2026 hingga 28 Februari 2027. Jika dia menjual pada atau selepas 1 Mac 2027 (tahun ke-6), kadarnya 0% dan cukainya RM0. Menunggu tujuh bulan lagi menjimatkan RM7,800 dalam kes ini. Kira juga kos memegang rumah itu lebih lama, seperti ansuran dan cukai pintu, sebelum membuat keputusan.
Pengecualian rumah kediaman sekali seumur hidup
Seksyen 8 Akta CKHT 1976 mengecualikan seluruh keuntungan daripada pelupusan satu rumah kediaman persendirian. Syaratnya, menurut garis panduan LHDN:
- Hanya untuk individu warganegara atau pemastautin tetap.
- Satu rumah sahaja, sekali seumur hidup. Pilihan dibuat secara bertulis dan tidak boleh ditarik balik.
- Rumah itu mesti diduduki, atau layak diduduki, sebagai tempat kediaman.
- Pilihan dibuat melalui Borang CKHT 3 di e-CKHT.
Pengecualian lain yang disenaraikan LHDN: pindah milik sebagai pemberian antara suami isteri, ibu bapa dan anak, atau datuk nenek dan cucu dianggap tiada untung dan tiada rugi bagi pemberi warganegara; dan perintah P.U.(A) 360 bagi pelupusan aset di bawah RM200,000 oleh warganegara. Semak syarat penuhnya dengan LHDN sebelum bergantung kepadanya.
Kenapa peguam pembeli tahan 3% (atau 7%)?
Seksyen 21B mewajibkan pembeli memegang simpan sebahagian harga jualan dan meremitnya kepada LHDN dalam 60 hari selepas tarikh pelupusan. Dalam praktiknya, ini lazimnya diuruskan oleh peguam pembeli. Amaun ini dikira sebagai bayaran pendahuluan cukai bagi pihak anda.
| Penjual | Kadar pegangan |
|---|---|
| Individu warganegara / pemastautin tetap | 3%, tanpa mengira tempoh pegangan |
| Syarikat Malaysia, jual dalam 3 tahun | 5% |
| Syarikat Malaysia, jual tahun ke-4 dan seterusnya | 3% |
| Bukan warganegara / syarikat asing | 7%, tanpa mengira tempoh pegangan |
Jika anda menghantar Borang CKHT 3 (contohnya untuk pengecualian seksyen 8, atau kerana anda rugi), pembeli diberi konsesi untuk tidak memegang simpan. Jika borang itu tidak diterima, pembeli tetap perlu meremit.
Apa yang berubah pada 2026 dan dalam Belanjawan 2027?
Garis panduan operasi LHDN bertarikh 17 Mac 2026 menyenaraikan dua perubahan yang berkuat kuasa sejak 1 Januari 2026:
- Pembeli boleh meremit amaun yang lebih rendah. Pembeli kini boleh memilih yang paling rendah antara keseluruhan balasan wang, 3%/5%/7%, atau amaun cukai yang anda isytiharkan. Syaratnya, anda memaklumkan amaun cukai disifatkan itu kepada pembeli sebelum dia meremit. Dalam contoh Aminah, pembeli boleh meremit RM7,800 dan bukan RM15,600, jadi wang Aminah tidak terikat menunggu bayaran balik.
- Bayaran ansuran dibenarkan bagi cukai atas taksiran disifatkan, mengikut amaun dan tempoh yang ditetapkan LHDN.
Kadar CKHT tidak berubah sejak 1 Januari 2022. Dokumen langkah cukai Belanjawan 2027 (dibentangkan 9 Oktober 2026) tidak mengandungi sebarang cadangan CKHT. Langkah hartanah utamanya ialah pengecualian duti setem rumah pertama: lihat ringkasan Bajet 2027 kami.
Cara hantar e-CKHT dan tarikh akhir
| Siapa | Apa | Tempoh |
|---|---|---|
| Penjual | Borang CKHT 1A (harta tanah) atau CKHT 3 (dikecualikan / rugi) melalui e-CKHT di MyTax | 60 hari selepas tarikh pelupusan |
| Pembeli | Borang CKHT 2A melalui e-CKHT | 60 hari selepas tarikh pemerolehan |
| Pembeli | Remit amaun pegangan seksyen 21B | 60 hari selepas tarikh pelupusan |
| Penjual | Bayar cukai atau baki cukai | 90 hari dari tarikh pelupusan (pelupusan mulai 2025) |
Borang kertas tidak lagi diterima. Jika anda belum ada nombor pengenalan cukai (TIN), daftar dahulu melalui e-Daftar di MyTax. Borang yang anda hantar itu sendiri dianggap notis taksiran. Lewat bayar boleh dikenakan kenaikan 10%, dan LHDN boleh mengambil tindakan sivil serta sekatan perjalanan.
Apa yang perlu anda buat
- Kira tarikh ulang tahun pemerolehan anda sebelum menandatangani perjanjian jual beli. Beza beberapa bulan boleh menurunkan kadar daripada 15% kepada 0%.
- Kumpulkan resit: perjanjian jual beli asal, resit duti setem dan fi guaman, invois ubahsuai, dan bil komisen ejen.
- Putuskan sama ada mahu menggunakan pengecualian seksyen 8 sekarang atau menyimpannya.
- Maklumkan amaun cukai anda kepada peguam pembeli sebelum remitan supaya mereka boleh menahan amaun yang lebih rendah.
- Mahu membeli rumah seterusnya? Semak dahulu dengan kalkulator mampu beli rumah, fikirkan sama ada refinance rumah lebih sesuai daripada menjual, dan bandingkan menyewa dengan membeli.
Ini panduan umum, bukan nasihat cukai. Untuk kes rumah pusaka, pemilikan bersama atau syarikat, rujuk LHDN atau ejen cukai berdaftar.
Soalan lazim
Berapa kadar CKHT kalau saya jual rumah selepas 5 tahun?
Bagi individu warganegara atau pemastautin tetap, pelupusan dalam tahun ke-6 dan seterusnya selepas tarikh pemerolehan dikenakan 0% (kadar mulai 1 Januari 2022). Syarikat Malaysia dan bukan warganegara masih dikenakan 10%. Tahun ke-6 bermula genap 5 tahun selepas tarikh anda memperoleh rumah itu.
Kalau CKHT saya 0%, kenapa pembeli masih tahan 3%?
Pembeli wajib memegang simpan dan meremit jumlah itu dalam 60 hari kecuali dia menerima Borang CKHT 3 daripada anda melalui e-CKHT. Jika wang sudah diremit dan cukai sebenar lebih rendah, lebihan itu dibayar balik kepada anda selepas taksiran.
Bolehkah saya tolak kos ubahsuai rumah?
Boleh, jika perbelanjaan itu dibuat untuk meninggikan atau memelihara nilai rumah selepas anda membelinya. Simpan invois dan resit, kerana LHDN boleh meminta dokumen dalam tempoh 7 tahun. Faedah pinjaman perumahan dan kos perjanjian pinjaman tidak boleh ditolak.
Patutkah saya guna pengecualian rumah kediaman sekali seumur hidup?
Pengecualian seksyen 8 menghapuskan seluruh CKHT bagi satu rumah kediaman, tetapi hanya sekali seumur hidup dan pilihan itu tidak boleh ditarik balik. Jika anda menjual dalam tahun ke-6 atau kemudian, kadar sudah 0%, jadi menggunakannya ketika itu membazir. Ia paling bernilai untuk jualan awal dengan untung besar.
Bila tarikh akhir hantar borang dan bayar CKHT?
Penjual dan pembeli masing-masing perlu menghantar borang melalui e-CKHT di MyTax dalam 60 hari selepas tarikh pelupusan. Pembeli meremit amaun pegangan dalam 60 hari. Bagi pelupusan mulai 2025, penjual perlu menjelaskan baki cukai dalam 90 hari dari tarikh pelupusan. Lewat bayar boleh dikenakan kenaikan 10%.
Sumber
- LHDN: Kadar Cukai Keuntungan Harta Tanah (jadual kadar mulai 1.1.2022; halaman dikemas kini 23 Jun 2026).
- Kementerian Kewangan: Langkah Cukai Belanjawan 2027 (9 Oktober 2026).
- LHDN: e-Buku Sepintas CKHT (formula keuntungan, pengecualian, kadar pegangan, jadual kadar).
- LHDN: Garis Panduan Operasi CKHT Bil. 2 Tahun 2026 (17 Mac 2026), perenggan 2.1, 2.2, 3.1 hingga 3.4.
- LHDN: Garis Panduan CKHT (6 Januari 2023), perenggan 7, 8 dan 10 (kos dibenarkan, pengecualian Jadual 4 dan seksyen 8).
- LHDN: Tanggungjawab Pelupus dan Pemeroleh.
- Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah 1976 (Akta 169), cetakan semula.