- Siapa layak: penjawat awam tetap yang sudah disahkan dalam jawatan. Pegawai kontrak tidak layak.
- Had ansuran: tidak melebihi 60% gaji pokok + elaun tetap, jumlah hutang tidak melebihi 80% pendapatan bersih, dan gaji bersih sekurang-kurangnya 20% pendapatan kasar.
- Had dan kadar: sehingga RM1,000,000; 4.00% bagi RM750,000 pertama, 4.50% bagi baki melebihi RM750,000.
- Kesan SSPA: gaji pokok RM3,500 menjadi RM4,044.60 selepas dua fasa, jadi had ansuran naik daripada RM2,100 kepada RM2,426.76 sebulan.
Bila kenaikan gaji SSPA berlaku dan berapa?
Sistem Saraan Perkhidmatan Awam (SSPA) diumumkan pada 16 Ogos 2024 dan dilaksanakan melalui Pekeliling Perkhidmatan Bilangan 1 Tahun 2024. Pelarasan gaji diberi dalam dua fasa, hanya kepada pegawai yang menerima opsyen SSPA:
| Kumpulan | Fasa 1: 1 Disember 2024 | Fasa 2: 1 Januari 2026 | Jumlah |
|---|---|---|---|
| Pelaksana, Pengurusan & Profesional | 8% (atau RM240 bagi gaji di bawah RM3,000) | 7% | 15% |
| Pengurusan Tertinggi | 4% | 3% | 7% |
Fasa 1 dikira atas gaji hakiki pada 30 November 2024. Fasa 2 dikira atas gaji hakiki pada 31 Disember 2025, bagi pegawai yang dilantik sebelum 1 Januari 2026 dan masih berkhidmat pada tarikh itu. Pegawai yang menolak opsyen SSPA tidak menerima pelarasan ini. Kedua-dua fasa sudah berkuat kuasa setakat Oktober 2026.
Cara LPPSA kira kelayakan pinjaman anda
Menurut soalan lazim LPPSA, permohonan mesti lulus ketiga-tiga ujian ini:
- Ansuran bulanan tidak melebihi 60% daripada gaji pokok dan elaun tetap.
- Jumlah hutang tidak melebihi 80% daripada pendapatan bersih.
- Gaji bersih sekurang-kurangnya 20% daripada pendapatan kasar.
Pendapatan bersih = gaji pokok + elaun tetap yang diambil kira − potongan wajib. Potongan wajib termasuk KWSP, PERKESO, cukai pendapatan, perintah mahkamah dan bayaran balik pinjaman perumahan kerajaan. Zakat, ASB, Tabung Haji dan SSPN tidak dikira sebagai potongan, dan LPPSA juga tidak mengambil kira hutang yang tiada dalam slip gaji. Elaun berkala seperti tunggakan gaji, kerja lebih masa dan Bantuan Khas Kewangan tidak dikira sebagai elaun tetap.
Amaun yang diluluskan ialah yang terendah antara harga hartanah, nilaian JPPH, amaun yang anda pohon dan had kelayakan maksimum anda.
Contoh: berapa SSPA tambah kelayakan LPPSA anda
Anggaran ini guna ujian 60% sahaja, dengan gaji pokok tanpa elaun, kadar 4% dan tempoh 30 tahun. Ia had atas daripada ujian ansuran, bukan kelulusan. Hutang lain dalam slip gaji akan menurunkannya.
| Tarikh | Gaji pokok (P&P) | Had ansuran (60%) | Anggaran pembiayaan, 4%, 30 tahun |
|---|---|---|---|
| Sebelum SSPA (30 Nov 2024) | RM3,500.00 | RM2,100.00 | ≈ RM439,900 |
| Selepas Fasa 1 (+8%) | RM3,780.00 | RM2,268.00 | ≈ RM475,100 |
| Selepas Fasa 2 (+7%) | RM4,044.60 | RM2,426.76 | ≈ RM508,300 |
Bagi gaji pokok RM2,000, Fasa 1 menambah RM240 (menjadi RM2,240) dan Fasa 2 menambah 7% (menjadi RM2,396.80). Had ansuran 60% naik daripada RM1,200 kepada RM1,438.08.
Had maksimum dan kadar keuntungan LPPSA 2026
- Had maksimum RM1,000,000. Belanjawan 2026 mengumumkan kenaikan daripada RM750,000, "seawal suku keempat 2026". Kalkulator LPPSA kini memaparkan had ini. Laporan media menyebut ia berkuat kuasa 4 Oktober 2026 menurut notis LPPSA bertarikh 25 September 2026; kami belum dapat menyemak notis asal itu.
- Kadar: 4.00% bagi RM750,000 pertama; 4.50% bagi amaun melebihi RM750,000 sehingga RM1,000,000. Pembiayaan RM900,000, misalnya, membawa kadar purata wajaran kira-kira 4.08% (ansuran ≈ RM4,340 sebulan untuk 30 tahun).
- Pembiayaan kedua: kini boleh dipohon sebelum pembiayaan pertama selesai, tertakluk kepada baki kelayakan; had kelayakan sehingga 90% margin pembiayaan.
- Skim Pembiayaan Perumahan Muda (SPPM): untuk penjawat awam tetap berumur 30 tahun ke bawah, sudah berkhidmat sekurang-kurangnya setahun dan disahkan jawatan. Sehingga RM750,000, margin 100%, 4% atas baki berkurangan, tempoh sehingga 40 tahun atau umur 90 tahun, mana yang lebih awal. Skim ini dilanjutkan hingga 31 Disember 2026.
LPPSA atau pinjaman bank: mana lebih baik?
| Perkara | LPPSA | Pinjaman bank |
|---|---|---|
| Kadar | 4.00% (4.50% bagi bahagian melebihi RM750,000) | Lazimnya kadar terapung berasaskan SBR bank, yang bergerak bersama OPR |
| Ujian kelayakan | 60% gaji pokok + elaun tetap; 80% pendapatan bersih | DSR dalaman setiap bank, termasuk rekod CCRIS |
| Bayaran balik | Potongan gaji | Debit akaun atau potongan gaji |
| Siapa layak | Penjawat awam tetap dan disahkan | Sesiapa yang lulus penilaian bank |
Pinjaman bank terapung naik turun bersama OPR; kadar LPPSA pula diterbitkan oleh LPPSA sendiri. Sebelum memilih, minta LPPSA dan bank menyatakan secara bertulis kadar, sama ada ia tetap sepanjang tempoh, dan jumlah keuntungan keseluruhan, kemudian bandingkan angka itu. Jika anda sudah ada pinjaman bank dan tertanya-tanya sama ada mahu beralih, LPPSA menyediakan pembiayaan "Jenis 5" untuk menyelesaikan pinjaman bank atau institusi kewangan; bandingkan juga dengan pilihan refinance rumah. Pembeli rumah pertama juga patut menyemak skim rumah pertama 2026 dan pengecualian duti setem, yang terpakai sama ada anda guna LPPSA atau bank.
Jenis pembiayaan dan dokumen
LPPSA menawarkan tujuh jenis pembiayaan: membeli rumah siap; membina rumah atas tanah sendiri; membeli rumah dalam pembinaan; membeli tanah dan membina rumah; menyelesaikan pinjaman bank; membina rumah atas tanah yang dibeli dengan pinjaman kerajaan; dan mengubah suai rumah. Penjawat awam, polis dan tentera memohon dalam talian melalui portal LPPSA.
Setiap jenis ada senarai semak dokumen sendiri di portal myfinancing LPPSA. Yang wajib bagi semua pemohon: salinan surat pengesahan jawatan. Pastikan slip gaji terkini anda menunjukkan potongan yang betul, kerana kelayakan dikira daripada slip itu.
Apa yang perlu anda buat
- Ambil slip gaji terkini (yang sudah termasuk Fasa 2 SSPA) dan kira 60% gaji pokok + elaun tetap.
- Cuba Smart Kira LPPSA di laman rasmi untuk anggaran kelayakan sebenar.
- Semak DSR keseluruhan di semakan gaji dan DSR kami, termasuk hutang yang tiada dalam slip gaji. LPPSA tidak mengira hutang itu, tetapi anda tetap perlu membayarnya.
- Umur 30 tahun ke bawah? Pertimbangkan SPPM sebelum 31 Disember 2026.
- Jika hutang sedia ada sudah membebankan, dapatkan nasihat percuma daripada AKPK sebelum menambah pinjaman.
Ini panduan umum, bukan nasihat kewangan. Syarat LPPSA boleh berubah; semak dengan LPPSA (03-8880 1600) sebelum memohon.
Soalan lazim
Berapa maksimum pinjaman LPPSA pada 2026?
Kalkulator LPPSA kini memaparkan had maksimum RM1,000,000, naik daripada RM750,000, seperti yang diumumkan dalam Belanjawan 2026. Ini had siling sahaja. Amaun yang diluluskan ialah yang terendah antara harga hartanah, nilaian JPPH, amaun dipohon dan had kelayakan anda berdasarkan gaji.
Berapa kadar keuntungan LPPSA?
4.00% bagi RM750,000 pertama, dan 4.50% bagi bahagian melebihi RM750,000 sehingga RM1,000,000. Pembiayaan melebihi RM750,000 dikira menggunakan kadar purata wajaran. Skim Pembiayaan Perumahan Muda (SPPM) juga 4% atas baki berkurangan.
Adakah kenaikan gaji SSPA menambah kelayakan LPPSA saya?
Ya, kerana had ansuran LPPSA ialah 60% daripada gaji pokok dan elaun tetap. Fasa 1 SSPA (1 Disember 2024) dan Fasa 2 (1 Januari 2026) menaikkan gaji pokok, jadi had ansuran turut naik. Kelayakan sebenar masih bergantung kepada potongan lain dalam slip gaji anda.
Boleh mohon LPPSA kedua sebelum pinjaman pertama selesai?
Belanjawan 2026 mengumumkan pembiayaan kali kedua tanpa perlu menyelesaikan pembiayaan pertama, tertakluk kepada baki kelayakan. Kalkulator LPPSA menyatakan had kelayakan bagi kes ini sehingga 90% margin pembiayaan, terpakai apabila pembiayaan pertama masih aktif.
Penjawat awam kontrak layak LPPSA?
Tidak. LPPSA menyatakan pegawai kontrak tidak layak. Pemohon mesti berjawatan tetap dan telah disahkan dalam jawatan; salinan surat pengesahan jawatan ialah dokumen wajib. Permohonan mesti dibuat sebelum tarikh bersara atau tamat perkhidmatan.
Sumber
- JPA: Pekeliling Perkhidmatan Bilangan 1 Tahun 2024 (SSPA), Jadual 7 (pelarasan gaji berfasa).
- JPA: Soalan Lazim PP 1/2024, Kemudahan Gaji (asas kiraan Fasa 1 dan Fasa 2, kelayakan).
- JPA: SSPA Lampiran D (contoh pelarasan Fasa 2).
- LPPSA: Soalan Lazim, Pengiraan Kelayakan (60%, 80%, 20%; takrif pendapatan bersih).
- LPPSA: Smart Kira, Kalkulator Anggaran Pembiayaan (kadar 4.00%/4.50%, had RM1,000,000, pembiayaan kedua 90% margin).
- LPPSA: Soalan Lazim SPPM.
- LPPSA: Soalan Lazim Kelayakan (pegawai kontrak, surat pengesahan jawatan).
- LPPSA: Panduan Permohonan Pembiayaan (tujuh jenis pembiayaan, senarai semak).
- Pejabat Perdana Menteri: Belanjawan 2026 (had RM1 juta, pembiayaan kali kedua, SPPM hingga 31 Disember 2026).
- Tarikh kuat kuasa 4 Oktober 2026 bagi had RM1 juta: laporan media (Majalah Labur, eCentral) yang memetik notis LPPSA 25 September 2026; notis asal tidak disemak.