Kenapa "Rumah Pertama" Makin Sukar Dicapai
Dua halangan utama pembeli rumah pertama di Malaysia hari ini:
- DSR (Debt Service Ratio). Bank kira semua komitmen sedia ada berbanding pendapatan bersih — kalau sudah ada loan kereta, PTPTN, atau kad kredit, ruang untuk loan rumah baharu menyempit dengan cepat.
- Slip gaji tetap. Model underwriting bank tradisional dibina untuk pekerja bergaji tetap. Gig worker (Grab, Foodpanda, freelancer, pekerja kontrak projek) selalunya tiada slip gaji formal — walaupun pendapatan mereka stabil dan mencukupi, bank sukar sahkan ia mengikut cara lama.
Skim di bawah ini masing-masing cuba selesaikan salah satu (atau kedua-dua) halangan ini — tapi dengan mekanisme yang sangat berbeza.
SJKP MADANI — Jaminan Bank, Bukan Duit Percuma
Skim Jaminan Kredit Perumahan (SJKP) ditadbir oleh Syarikat Jaminan Kredit Perumahan Berhad, sebuah kenderaan khas Kementerian Kewangan (diuruskan oleh Prokhas Sdn Bhd) — bukan Cagamas SRP Berhad yang menjalankan Skim Rumah Pertamaku (SRP) untuk pekerja bergaji tetap. Dua skim ini kerap dikelirukan; jangan campur adukkan.
Perkara paling penting untuk difahami: SJKP ialah jaminan kerajaan kepada bank, bukan subsidi kadar faedah kepada anda. Bank tetap tetapkan kadar mereka sendiri dan tetap buat penilaian kredit — apa yang SJKP buat ialah menjamin sebahagian risiko bank supaya bank lebih sanggup luluskan pemohon yang biasanya ditolak (contohnya kerana tiada slip gaji tetap).
Ciri-ciri utama SJKP setakat Julai 2026:
- Liputan jaminan sehingga RM500,000 — termasuk pembiayaan penuh (boleh melebihi 100% harga rumah untuk merangkumi kos MRTA/MRTT/takaful, guaman dan penilaian), tanpa perlu bayaran pendahuluan
- Untuk gig worker & bekerja sendiri: bank boleh terima penyata bank 6 bulan, penyata KWSP/LHDN, atau surat pengesahan pendapatan berdaftar sebagai ganti slip gaji
- Kelayakan: warganegara Malaysia berumur 18 tahun ke atas, pendapatan sehingga RM11,000 sebulan, pembeli rumah pertama tulen, ansuran tidak melebihi ~65% pendapatan kasar, rekod CCRIS bersih
- Meliputi pembelian rumah baharu daripada pemaju, sub-sale, mahupun lelongan
PR1MA — Masih Beroperasi, Ini Status Terkini
PR1MA (Perumahan Rakyat 1Malaysia) masih wujud dan aktif di bawah Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) — ia tidak ditamatkan atau disatukan dengan skim lain. Kelayakan mengikut portal rasmi PR1MA: warganegara Malaysia, berumur 21 tahun ke atas, dengan pendapatan isi rumah antara RM2,500 hingga RM15,000 sebulan. Harga dan lokasi unit berbeza mengikut projek semasa — semak portal rasmi untuk senarai projek terkini di kawasan anda.
Sepanjang awal 2026, sebahagian projek PR1MA yang tertangguh atau terbengkalai sedang melalui proses struktur semula dengan pelantikan pemaju penyelamat — ini proses pemulihan biasa bagi projek lama, bukan tanda skim PR1MA itu sendiri bermasalah atau ditutup.
Rumah Mesra Rakyat & Residensi Wilayah
Rumah Mesra Rakyat (RMR), di bawah Syarikat Perumahan Negara Berhad (SPNB), untuk isi rumah berpendapatan bawah RM5,000 sebulan yang sudah memiliki tanah tetapi tiada rumah yang selesa (atau rumah sedia ada uzur/daif) — kerajaan bina rumah baharu di atas tanah tersebut. Belanjawan 2026 memperuntukkan RM500 juta untuk 6,545 unit.
Residensi Wilayah (dahulu dikenali sebagai RUMAWIP) hanya untuk kawasan Kuala Lumpur, Putrajaya dan Labuan. Syarat: pendapatan sehingga RM10,000 (bujang) atau RM15,000 (pasangan) sebulan, harga siling RM300,000, keluasan minimum 800 kaki persegi, tempoh moratorium jual semula 10 tahun, dan pemohon tidak boleh sudah memiliki hartanah di Wilayah Persekutuan berkenaan.
Banding ringkas empat skim
| Skim | Untuk siapa | Had pendapatan | Liputan / Harga |
|---|---|---|---|
| SJKP MADANI | Gig/bekerja sendiri/kontrak tanpa slip gaji tetap, seluruh Malaysia | ≤ RM11,000/bulan | Jaminan loan sehingga RM500,000 |
| PR1MA | Isi rumah B40/M40, seluruh Malaysia | RM2,500 – RM15,000/bulan | Ikut projek semasa (semak portal) |
| Rumah Mesra Rakyat | Pemilik tanah tanpa rumah layak huni | < RM5,000/bulan | Rumah dibina atas tanah sendiri |
| Residensi Wilayah | Warga KL/Putrajaya/Labuan sahaja | ≤ RM10,000 (bujang) / RM15,000 (pasangan) | Siling harga RM300,000 |
Pengecualian Duti Setem — Kira Sendiri Penjimatan Anda
Berasingan daripada semua skim di atas, pembeli rumah pertama tulen (tidak pernah tercatat sebagai pemilik hartanah kediaman, termasuk melalui pewarisan) layak untuk pengecualian penuh duti setem — merangkumi Memorandum Pindah Milik (MOT) dan perjanjian pinjaman — untuk rumah bernilai sehingga RM500,000. Pengecualian ini dilanjutkan sehingga 31 Disember 2027 di bawah Belanjawan 2026.
Contoh (ilustrasi): Danial beli rumah pertama harga RM500,000 dengan pembiayaan 90% (loan RM450,000, baki 10% dibayar tunai/EPF).
Tanpa pengecualian, duti setem yang perlu dibayar:
= RM1,000 + RM8,000 = RM9,000
Duti setem perjanjian pinjaman = 0.5% × RM450,000 = RM2,250
Jumlah duti setem asal = RM9,000 + RM2,250 = RM11,250
Dengan pengecualian rumah pertama, Danial bayar RM0 untuk kedua-dua item ini — penjimatan sebenar RM11,250, tunai yang boleh terus digunakan untuk kos guaman, insurans, atau perabot rumah baharu.
Dokumen Yang Perlu Disediakan (Terutama Gig/Bekerja Sendiri)
Bank yang mengambil bahagian dalam SJKP menerima pelbagai bentuk bukti pendapatan bagi menggantikan slip gaji konvensional. Sediakan awal untuk permohonan lebih lancar:
- MyKad dan salinan penyata KWSP (jika ada caruman sukarela)
- Penyata bank 6 bulan terkini — tunjukkan aliran pendapatan konsisten, bukan hanya jumlah besar sekali-sekala
- Penyata cukai pendapatan LHDN (borang BE/e-Filing tahun terkini) sebagai bukti pendapatan tahunan
- Surat pengesahan pendapatan berdaftar (jika bekerja melalui platform gig seperti Grab/Foodpanda yang menyediakan penyata pendapatan rasmi)
- Penyata akaun perniagaan berasingan, jika anda bekerja sendiri/berniaga kecil-kecilan
- Rekod CCRIS bersih — semak eCCRIS sendiri sebelum mohon supaya tiada kejutan
Sebelum Mohon — 4 Perkara Perlu Disemak
- Jaminan bukan kelulusan automatik. SJKP menjamin sebahagian risiko bank, tapi bank tetap buat penilaian DSR dan kredit sendiri. Kira DSR anda dahulu sebelum mohon.
- Kadar faedah tetap kadar pasaran. Tiada subsidi kadar dalam SJKP — anda tetap bayar kadar efektif yang bank tetapkan berdasarkan profil risiko anda.
- Sahkan status "rumah pertama" anda. Kalau nama anda pernah tertera dalam mana-mana geran (termasuk warisan pusaka yang belum dibahagi), anda mungkin tidak layak sebagai pembeli rumah pertama untuk tujuan pengecualian duti setem.
- Skim-skim ini boleh digabung. Contohnya, rumah yang dibeli melalui PR1MA atau Residensi Wilayah tetap layak untuk pengecualian duti setem jika harga dan syarat kelayakan lain dipenuhi — dua manfaat berasingan, tidak eksklusif antara satu sama lain.
Soalan Lazim
Bolehkah saya mohon SJKP dan pengecualian duti setem serentak?
Ya. SJKP menjamin kelulusan loan anda oleh bank; pengecualian duti setem pula kurangkan kos one-off pemilikan (MOT + perjanjian pinjaman). Kedua-duanya skim berasingan dan boleh digunakan bersama jika anda layak untuk kedua-duanya.
PR1MA vs Residensi Wilayah — mana patut saya pilih?
Residensi Wilayah hanya untuk pemohon di Kuala Lumpur, Putrajaya atau Labuan. PR1MA lebih luas, tersedia di seluruh negara mengikut projek semasa. Pilih ikut lokasi kerja/keluarga anda dan had pendapatan yang anda penuhi.
Saya gig worker tanpa slip gaji tetap — masih boleh mohon loan rumah?
SJKP MADANI direka khusus untuk situasi ini. Bank yang mengambil bahagian dalam skim ini boleh terima penyata bank 6 bulan, penyata KWSP/LHDN, atau surat pengesahan pendapatan berdaftar sebagai bukti kemampuan bayar, menggantikan slip gaji konvensional.
Saya pernah warisi bahagian rumah pusaka — masih layak sebagai pembeli rumah pertama?
Biasanya tidak. Syarat rasmi mensyaratkan pembeli tidak pernah tercatat sebagai pemilik hartanah kediaman, termasuk melalui pewarisan yang telah didaftarkan atas nama anda. Semak status geran dengan peguam hartanah anda sebelum mohon pengecualian duti setem.
Skim-skim ini untuk PR atau termasuk warganegara asing?
Semua skim di atas — SJKP, PR1MA, Rumah Mesra Rakyat, Residensi Wilayah, dan pengecualian duti setem rumah pertama — khusus untuk warganegara Malaysia sahaja.
Bank tolak permohonan saya walaupun ada jaminan SJKP — apa boleh buat?
Jaminan SJKP tidak memaksa bank meluluskan; ia hanya kurangkan risiko bank. Kalau ditolak, minta sebab penolakan, perbaiki DSR atau rekod CCRIS anda, dan cuba mohon dengan bank lain yang turut mengambil bahagian dalam skim — kriteria dalaman setiap bank tetap berbeza walaupun jaminan sama.